21.01.2025

Mitsprache bei Streuli-Areal-Plan

Die durch Umzonung bestehender Bauzonen (r.) neu zu schaffende Schwerpunktzone (l., blau) ist die planungsrechtliche Grundlage des Grossprojekts. Bild: ERR Raumplaner AG / Gemeinde Uznach

Beim Generationenprojekt zur Entwicklung des Streuli-Areals in Uznach hat für die Bevölkerung die Mitwirkung zum zugehörigen Teilzonenplan mit der neuen Schwerpunktzone begonnen.

Es passiert Grosses und Grossartiges in Uznach – dazu gehört die Neugestaltung des Zentrums durch die Entwicklung des Areals Streuli. Über Jahre wurden etliche Planungen vorgenommen. Das Ergebnis davon in wenigen Worte zu fassen, ist unmöglich. Drum: Wenn Sie sich für dieses Generationenprojekt Streuli Areal interessieren, «müssen» Sie sich durch etliche Planungen oder zumindest durch die folgenden Zeilen «durcharbeiten».

Ausgangslage

Das Streuli-Areal rund um den Produktionsbetrieb der Streuli Pharma AG liegt zentral beim Bahnhof zwischen der Eisenbahn-, Bahnhof- und Zürcherstrasse. Das Areal umfasst eine Fläche von annähernd 30 000 m² (3 ha) und ist der Gewerbe-Industrie- sowie der Wohn- und Gewerbezone zugeteilt. Die Produktion der Streuli Pharma AG soll in absehbarer Zukunft an einen neuen Standort verlegt werden.

Das Areal soll in der Folge etappenweise umstrukturiert resp. neu bebaut werden. Die Streuli Immobilien AG, die Gemeinde Uznach und das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) des Kantons St.Gallen haben hierzu bereits 2018 einen Masterplan unterzeichnet. Dieser hält die Entwicklungsabsichten fest und gibt die zukünftigen Nutzungen vor.

Planerische Vorgaben

Die Arealentwicklung wird das Gesicht von Uznach prägen. Sie ist daher planerisch breit abgestützt worden. Der Masterplan Uznach, die Innenentwicklungsstrategie, die städtebauliche Entwicklungsstudie Bahnhof und ein städtebauliches Hochhauskonzept haben sich mit der Frage befasst, ob der Masterplan Streuli in die Raumplanung der Gemeinde eingebunden werden kann resp. zur Entwicklung der Gemeinde Uznach passt. Die Ergebnisse sind allesamt positiv ausgefallen und in den kommunalen Richtplan eingeflossen. Der Richtplan ist das wichtigste behördenverbindliche Planungsinstrument der Gemeinde.

Mitwirkung von Kanton und Bevölkerung

Das AREG hat bei den relevanten Planungsinstrumenten mitgewirkt und sichergestellt, dass die Arealentwicklung resp. die dazu gemachten Planungen der aktuellen Gesetzgebung und den übergeordneten Planungsmitteln entsprechen.

Die Bevölkerung konnte zu den übergeordneten Planungen (siehe oben) im Rahmen der Mitwirkung Stellung beziehen. Die Antworten zeigen, dass sie die Planungen und damit verbundenen Veränderungen nachvollziehen kann und mitträgt.

Grundlage Richtplan

Vor diesem Hintergrund sind im Richtplan der Gemeinde Uznach folgende Beschlüsse gefällt worden:

«S 2.2.3: Das Bahnhofsgebiet soll als Ankommensort wahrgenommen und städtebaulich entsprechend akzentuiert werden.
S 2.3.1: Das heutige Industrieareal und das angrenzende Wohn-/Gewerbegebiet sollen umstrukturiert werden. Massgebend für die Arealentwicklung ist der Masterplan Arealentwicklung Streuli. – Verbunden mit dieser Arealentwicklung sind Wohnen mit einem standort- respektive bedarfsgerechten Parkierungsangebot und grosszügigen öffentlichen Freiräumen, gewerbliche Nutzungen im Sockelgeschoss entlang den verkehrsreichen Strassen und eine Quartierversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs. An der Schnittstelle zum neu zu gestaltenden Bahnhofplatz bietet sich die Möglichkeit zur Setzung städtebaulicher Akzente (z.B. Hochhaus).
V 2.2.1: Der Masterplan Arealentwicklung Streuli sieht eine Verlängerung der Frohsinnstrasse bis zur Gallusstrasse vor. Das neue Verbindungsstück wird als Gemeindestrasse 2. Klasse klassiert. Dadurch kann der Bahnhofsplatz von Verkehr aus dem Quartier der Gallusstrasse entlastet werden respektive wird der Verkehr aus der Gerbi direkter ins übergeordnete Strassennetz geführt. – Es ist zu prüfen, die bestehende Gallusstrasse zwischen dem Einlenker der verlängerten Frohsinnstrasse bis zur Eisenbahnstrasse von einer Gemeindestrasse 2. Klasse in einen Gemeindeweg 2. Klasse abzuklassieren.»

Der Richtplan wurde am 12. Mai 2023 vom AREG zur Kenntnis genommen (genehmigt). Es kommt zum Schluss, dass der Inhalt, der Erlass und die Wirkung des Richtplans die Vorgaben des kantonalen Richtplans und der Raumplanung der Region berücksichtigen und die Entwicklung insbesondere bzgl. Siedlung, Verkehr und Landschaft über Jahre aufeinander abstimmt.

Rahmennutzungsplanung (Zonenplan & Baureglement)

Damit die Arealentwicklung wie geplant umgesetzt werden kann, müssen zuerst die planungsrechtlichen Grundlagen in Zonenplan und Baureglement geschaffen werden.

Mit Vollzugsbeginn des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; PBG) per 1. Oktober 2017 wurde die Schwerpunktzone (vgl. Art. 19 PBG) als neuer Zonentyp eingeführt. Dieser Zonentyp wurde speziell für grosse Arealentwicklungen geschaffen. Mittels Teilzonenplan sollen die Gewerbe-Industrie- sowie die Wohn-Gewerbezone im Planungsgebiet Streuli-Areal in eine Schwerpunktzone umgezont und das Baureglement der Gemeinde Uznach um einen entsprechenden Artikel ergänzt werden.

A, B, C, D und E sind mögliche Baufelder. Bild: Mettler Entwickler

Teilzonenplan zu Schwerpunktzone Streuli

Die Streuli Immobilien AG hat zusammen mit der Mettler Entwickler AG, der ERR Raumplaner AG und der Gemeinde Uznach auf Basis des Richtplans (siehe oben) den Teilzonenplan zur Schwerpunktzone Areal Streuli erarbeitet. Das liest sich einfach, es steckt aber viel Arbeit dahinter:

– Mit dem Teilzonenplan wird eine Schwerpunktzone gebildet. Schwerpunktzonen ermöglichen die Neuüberbauung von Siedlungsgebieten, die zur Umstrukturierung bestimmt sind. Das Gesetz verlangt, dass eine Schwerpunktzone nur über Sondernutzungsplanverfahren entwickelt werden kann. Der Teilzonenplan legt also das Grundgerüst fest, in dem in der Folge die Sondernutzungspläne erarbeitet und der Bevölkerung vorgelegt werden (siehe Kap. Richtprojekte).

– Pläne allein können die Entwicklung nicht grundeigentümerverbindlich regeln. Es braucht darum auch spezielle Vorschriften im Baureglement. Die Gemeinde legt hier mindestens die Nutzungsart und die Grenzabstände an den Zonengrenzen fest, kann aber auch weitere Vorgaben machen. Diese Vorschriften sind mittlerweile erarbeitet worden. Kurz zusammengefasst regeln sie:

Was darf gebaut werden: Zentrumsüberbauung mit hoher städtebaulicher (offene Blockrandbebauung mit Hochhaus) und freiräumlicher Qualität (durchwegter, öffentlich zugänglicher Park), mit einem vielfältigen Wohnraumangebot und mässig störenden gewerblichen Nutzungen aus den Bereichen Gastronomie, Gesundheitsversorgung, Dienstleistungen, täglicher Bedarf (Zentrumsversorgung) etc.
Wie darf es gebaut werden: Es braucht Sondernutzungsplanverfahren, in welche die Bevölkerung eingebunden ist. Basis bilden Richtprojekte (siehe unten), die in qualitätssichernden Verfahren zu erarbeiten sind, damit Städtebau und Architektur den hohen Anforderungen an einem derart zentralen Ort entsprechen. – Diese qualitätssichernden Verfahren sind mittlerweile bereits durchgeführt worden (siehe unten).
Befristung: Das Areal wird in Etappen entwickelt werden. Die Etappierung berücksichtigt nicht nur die laufenden Mietverträge auf dem Areal und die Verlegung des Produktionsstandorts der Streuli Pharma AG, sondern auch bauliche Abhängigkeiten zwischen den einzelnen Etappen. Denn es macht wenig Sinn, wenn ein Park erstellt wird, unter dem in einer nächsten Etappe eine Tiefgarage entstehen soll. Auch die natürliche Absorption und die Veränderungen im Wohnungsmarkt haben Einfluss auf die Zeitachse. Um diesen Abhängigkeiten genügend Spielraum zu geben, die Umsetzung aber doch in einen zeitlichen Rahmen zu setzen, gibt das Baureglement vor, dass spätestens 15 Jahre nach Inkraftsetzung der Schwerpunktzone der Industriebetrieb zurückzubauen ist. Die Frist kann maximal um 5 Jahre verlängert werden, wenn gegen Sondernutzungspläne Rechtsmittel ergriffen werden sollten.

Richtprojekte für Areal Nord und Süd

Der Teilzonenplan bildet die Grundlage für die nachfolgenden Sondernutzungsplanverfahren. Da Sondernutzungspläne Abweichungen von den Regelbauvorschriften zulassen, haben sie hohe Qualitätsansprüche zu erfüllen. Basis bilden daher Richtprojekte, die aufzeigen, dass die gewünschte Qualität auch tatsächlich gegeben ist.

Seit April 2024 sind in enger Abstimmung mit der Gemeinde und dem Kanton St.Gallen zur Erarbeitung dieser Richtprojekte zwei qualitätssichernde Verfahren durchgeführt worden:

Im Teil Nord (Baufelder A, C, D und E) ist das Masterplanprojekt 2018 von einem externen Begleitgremium und dem Planungsteam von Carlos Martinez Architekten (Autor des Masterplans) in einem Dialogverfahren weiterentwickelt worden. Das Ergebnis sieht wie folgt aus:

Richtprojekt für Teil Nord (Baufelder A, C, D und E). Bild: LinthSicht

Der Teil Süd (Baufeld B) umfasst die Häuserzeile mit dem Hochhaus beim Bahnhof. Sie wird zum Ankommensort und muss entsprechend hochwertig ausfallen. Dementsprechend ist mit sechs Architekturbüros ein Studienauftragsverfahren durchgeführt worden. Obsiegt hat das Projekt von Raumfindung Architekten aus Rapperswil.

Richtprojekt für Teil Süd (Baufeld B). Bild: LinthSicht

Basierend auf diesen Richtprojekten können entsprechende Sondernutzungsplanverfahren durchgeführt werden. Diese legen insbesondere die Lage, das Volumen und die Höhe der Gebäude fest und geben die Nutzungen vor. Auch zu diesen Plänen wird die Bevölkerung zu einem späteren Zeitpunkt zur Mitwirkung eingeladen werden, bevor eine öffentliche Auflage erfolgt.

Parallel zur Planung für das Streuli-Areal arbeitet Streuli Pharma an einer Lösung für einen neuen Standort, an den sie mittelfristig ihre Produktion verlegen will.

Mitwirkungsverfahren zum Teilzonenplan

Gerne lädt Sie, liebe Uznerinnen und Uzner, der Gemeinderat ein,

sich mit dem Teilzonenplan Streuli-Areal auseinanderzusetzen,
den entsprechenden Bericht und Plan auf der Gemeinde-Homepage (vgl. auch Direktlinks in Info-Box unten) oder bei der Kanzlei, Rathaus 4. Stock, Städtchen 10, einzusehen und
sich in der Folge bis spätestens 27. Februar 2025 (eingehend) schriftlich vernehmen zu lassen an kanzlei@uznach.ch oder Gemeindekanzlei Uznach, Städtchen 10, Postfach, 8730 Uznach.

Nach Ablauf der Vernehmlassungsfrist wird der Teilzonenplan inklusive allfälliger Einwände aus der Bevölkerung und seitens der kantonalen Fachstellen bereinigt und anschliessend dem Gemeinderat zum Erlass vorgelegt werden.

Nach Erlass durch den Gemeinderat erfolgt die öffentliche Auflage; erst dann kann ein Rechtsmittel (Einsprache) ergriffen werden.

Informationsanlass am 4. Februar 2025

Der Gemeinderat lädt Sie zusammen mit der Streuli Immobilien AG am Dienstag, 4. Februar 2025, 19:30 Uhr, zu einer öffentlichen Informationsveranstaltung in die Aula Haslen (Oberstufenschulzentrum) ein.